При приобретении недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьёзность
намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом
деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.

Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если
задаток не отдают.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток — это обязательство

Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и
в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны
заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно:

Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора, нужно заключать именно
‘договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату
полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определённых условиях.

1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств —
задаток возвращают.

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают.

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере.

Аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть
не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи.
Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за
того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения
намерения. Такой «аванс» не даёт никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены в том, что
сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже
потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернёт «аванс».
Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Пример:

Мы с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За
три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы
просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так
далее. Поэтому в итоге купил квартиру по завышенной цене.

Что такое обеспечительный платеж?

Обеспечительный платёж похож на задаток, но в нём можно прописать практически любые условия
возврата или удержания. Обеспечительный платёж может возвращаться или не возвращаться
полностью или частично — в зависимости от того, о чём договорились, тогда как задаток или не
возвращается, или возвращается в двойном размере.

Обеспечительный платёж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по.
большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Обеспечительный платёж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический
инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьёз готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или
обеспечительный платёж.

Если ситуация не совсем определённая и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если
всё-таки решили использовать «аванс», помните: он не даёт никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке.
будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке:

1. Паспортные данные сторон.

2. Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных.

3. Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на
одинаковый срок.

4. Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об.
отсутствии задолженности, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке, и прочее.

5. Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается.

6. Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

7. Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог
вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

8. Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или
самой недвижимости банком.

9. Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

10. И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несёт расходы на
регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется.

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально все конкретизировать.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей
вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в
‘соглашение, проблем обычно не возникает.

Пример:

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и
дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-
то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее
задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь
возвращать его придется через суд.

Что нужно сделать перед внесением задатка?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры.

Средний размер задатка:

В среднем в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы
внесёте, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская, оформите
предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии
нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платёж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут
именно за счёт того, что берут «авансы» за квартиру.

Пример:
Я ‘составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в
500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с
требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей 1 млн рублей, но.
перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.
На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд.
откладывается на неопределённый срок.

Нужна ли расписка о передаче денег?

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии
покупателя. Причем не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не
так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

1. Паспортные данные сторон.

2.  Сумма задатка.

3. На основании чего происходит передача денег.

4. Дата.

5. Подпись продавца — такая же, как в паспорте.

6. Сумма задатка.

7. На основании чего происходит передача денег.

8. Дата.

9. Подпись продавца — такая же, как в паспорте.

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в
самом договоре.

Что делать, если задаток не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть
деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно и покупатель действительно не несёт
ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.